Nel panorama immobiliare si fa sempre più interessante la possibilità di acquisire una casa attraverso un tipo d’affitto.
Questa pratica, sebbene ancora poco diffusa, sta attirando l’attenzione soprattutto alla luce delle recenti modifiche normative che riguardano gli affitti e le procedure di sfratto, rese più snelle e rigorose dal Decreto Sicurezza 2025.
Il sistema dell’affitto con riscatto si basa su un accordo tra proprietario e inquilino, in cui una parte del canone di locazione versato viene considerata come anticipo o parte del prezzo di acquisto dell’immobile. Non si tratta di un semplice affitto, ma di un contratto che integra la possibilità di acquistare l’abitazione dopo un certo periodo, senza dover necessariamente chiedere un mutuo.
Generalmente, il canone mensile viene maggiorato di circa il 30% rispetto a un affitto tradizionale, proprio per accumulare un credito a favore dell’acquirente. Le parti possono anche stabilire un versamento iniziale e una cifra finale da pagare al termine del periodo pattuito, che non può superare i dieci anni, come previsto dalla normativa vigente.
Questa formula rappresenta una soluzione vantaggiosa per chi desidera acquistare casa ma non può accedere a un mutuo o preferisce evitare gli interessi bancari, mentre per il venditore comporta una dilazione nel tempo dei pagamenti, aspetto che non sempre è gradito. È infatti a discrezione del proprietario accettare o meno questo tipo di proposta, che spesso viene adottata solo quando vi è un interesse condiviso a facilitare la compravendita.
Nuove normative sugli sfratti e tutela per i proprietari
Il recente Decreto Sicurezza 2025, convertito nella Legge 9 giugno 2025, n. 80, ha introdotto una serie di innovazioni importanti per i locatori. Tra le più significative vi è l’accelerazione delle procedure di sfratto, ora eseguibili in tempi molto più brevi, anche in presenza di situazioni di morosità.
Dal 2026, la procedura di sfratto può essere completata in soli 10 giorni, grazie all’istituzione dell’Autorità per l’Esecuzione degli Sfratti (AES), che coordina le operazioni di sgombero e può intervenire rapidamente in caso di morosità protratta per almeno due mensilità. Questo nuovo organismo, insieme alla digitalizzazione delle pratiche e alla notifica tramite PEC, mira a ridurre tempi e costi, rendendo più efficaci le tutele per i proprietari in regola con i contratti registrati.
Inoltre, la legge ha inasprito le pene per le occupazioni abusive, ora considerate reato penale con una possibile reclusione fino a sette anni, e ha previsto lo sgombero immediato senza passaggi giudiziari in casi particolari, soprattutto per la prima casa o immobili regolarmente locati.
Queste novità rappresentano un segnale forte per il mercato immobiliare: chi affitta regolarmente potrà finalmente contare su una certezza del diritto più stringente, riducendo il rischio di morosità e occupazioni indebite.
Usucapione e affitto: quando l’inquilino può diventare proprietario (meteolive.leonardo.it)
Tra i temi più dibattuti in ambito locativo rimane quello dell’usucapione. Spesso si chiede se un inquilino che ha abitato per lungo tempo in un immobile senza interruzioni possa diventare proprietario in virtù del possesso continuato.
Secondo l’articolo 1158 del Codice Civile, la proprietà di beni immobili si acquista con il possesso continuativo per almeno venti anni. Tuttavia, nel caso di un contratto di affitto, anche se irregolare, l’usucapione non si applica. Questo perché il rapporto di locazione implica il riconoscimento del diritto di proprietà al locatore, con il pagamento di un canone, che esclude la possibilità di rivendicare la proprietà per usucapione.
Tuttavia, se un soggetto occupa un immobile da oltre venti anni senza versare alcun canone e senza alcun contratto, potrebbe avere la possibilità di avviare una causa per usucapione, magari con l’assistenza di un legale esperto.
Un caso emblematico è quello di un inquilino che ha vissuto per 43 anni senza contratto e senza pagare affitto, apportando modifiche all’immobile: in simili situazioni la legge apre spiragli per riconoscimenti di diritti, purché vengano valutate con attenzione tutte le circostanze e le prove del possesso continuato e pacifico.
